La réussite d’un investissement immobilier dépend de la connaissance parfaite du marché. Il faut essentiellement orienter l’emplacement de son bien ainsi que les prestations à proposer en fonction de ce marché immobilier.
Les marchés immobiliers en France, nationaux ou régionaux, sont habituellement régis d’une manière stricte, notamment en termes de plafonds de loyers. Aussi, pour réussir un investissement, il faut les prendre en compte et évaluer le potentiel locatif de la zone. Il faut aussi savoir étudier la cible locative. Ce n’est qu’à partir de ces éléments qu’une projection de vente sera possible.
La France dispose de plusieurs outils de défiscalisation : loi Duflot, loi Madelin, loi Pinel, loi Malraux, loi Censi-Bouvard, loi Monuments Historiques, etc. Chacun de ces dispositifs de défiscalisation a ses propres conditions d’éligibilité, ainsi que ses propres avantages fiscaux. Ils sont tous intéressants, mais le choix des investisseurs se portera sur celui qu’ils considèreront plus adaptés à leur situation.
Pourquoi utiliser les dispositifs de défiscalisation ?
Les dispositifs de défiscalisation ont été mis en place afin d’encourager les investisseurs immobiliers. Ils proposent des avantages fiscaux importants pour les inciter à construire des logements neufs, à rénover des anciens bâtiments, à restaurer des monuments historiques… Le but est de développer le marché immobilier français, mais aussi de valoriser le patrimoine du pays.
Parmi les dispositifs de défiscalisation les plus populaires,il y a la loi Pinel qui remplace la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014. La défiscalisation Pinel a été introduite avec la loi de finances 2015 par l’ancienne ministre du logement, Sylvia Pinel. Depuis le 1er janvier 2018, elle a été prolongée pour une durée de 4 ans, ce qui signifie que les Français peuvent encore s’en servir pour investir dans l’immobilier jusqu’en 2021.
La loi Pinel propose, par exemple, des avantages fiscaux intéressants en contrepartie d’un investissement locatif dans une zone prédéfinie. On appelle cela le « zonage Pinel », lequel concentre toutes les régions tendues de France, c’est-à-dire les lieux où l’offre immobilière locative est inférieure à la demande. Le dispositif Pinel permet ainsi aux investisseurs de bénéficier d’une réduction fiscale conséquente sur leurs impôts sur le revenu, et à la population de trouver un toit décent où s’abriter.
Les dispositifs de défiscalisation recadrent d’une certaine manière le marché immobilier français. Au lieu de se ruer pour construire des logements neufs au même endroit, les investisseurs peuvent diversifier. Ils ne sont pas perdants puisqu’ils connaissent déjà que cette zone là enregistre un taux important de demandes immobilières locatives. C’est même un atout pour eux car ils peuvent réaliser leur business plan en fonction de ce paramètre.
Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation en France. Il y a notamment la loi Duflot qui a fait place à la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard pour la location meublée, la loi Malraux, la loi Monuments Historiques, etc. Chacun est avantageux à sa manière. Il est donc important d’avoir les informations de base qui caractérisent chaque dispositif avant de s’y engager. La loi Pinel reste toutefois la plus célèbre actuellement.
Pourquoi choisir la loi Pinel ?
La loi Pinel est ce qui s’impose en mieux actuellement en termes d’investissement immobilier. En effet, le dispositif de défiscalisation avance jusqu’à 21% de taux de réduction fiscale, lequel correspond à 12 ans d’investissement locatif. Il est aussi assez souple dans la mesure où l’investisseur a le choix entre un investissement de 6 ans pour 12% de réduction fiscale, ou 9 ans pour un taux de réduction d’impôts de 18%.
Les conditions d’éligibilité ne sont pas non plus trop difficiles. Certes, elles sont strictes mais sont parfaitement réalisables. Et elles conviennent parfaitement à tous types d’investisseurs, ceux qui sont déjà avantagés financièrement et ceux qui doivent encore réaliser des prêts immobiliers. Parmi ces conditions, il faut juste respecter le type de logement (logements neufs, en VEFA, ou rénové pour devenir une habitation, logement respectant la réglementation thermique en vigueur…), la mise en location à titre de résidence principale dans un délai de 12 mois après la livraison ou l’achèvement du bien, le plafonnement des loyers et des ressources des locataires, etc.
Contrairement au dispositif Duflot, le dispositif Pinel permet la location du bien immobilier à des membres de la famille, ascendants ou descendants. En revanche, ceux-ci ne doivent pas figurer dans le même foyer fiscal que l’investisseur. Cela prouve, encore une fois, de la souplesse de la défiscalisation Pinel.
La loi Pinel permet aussi, comme tous les dispositifs de défiscalisation d’ailleurs (Censi-Bouvard, Malraux ou autres), de se construire un patrimoine immobilier durable, de se constituer des revenus fonciers réguliers et de se préparer à une meilleure retraite. A la fin de la période obligatoire pour chaque dispositif, l’investisseur peut encore envisager de revendre son patrimoine, et ainsi bénéficier d’une plus importante liquidité.
Mais le plus grand avantage actuellement avec la loi Pinel, c’est l’encouragement de l’État. En effet, si le dispositif a été prolongé pour un mandat de 4 ans encore, c’est qu’il est fiable et positif pour tout le monde. C’est donc une chance inespérée que tous les investisseurs devraient saisir. Qui sait, peut-être que la loi Pinel n’existera plus en 2022, peut-être qu’elle sera remplacée par un autre dispositif et que celui-ci ne sera plus aussi avantageux. Ce sont des risques qu’il ne faut pas minimiser.
Pour l’instant, la loi Pinel est là, autant en profiter à maximum. De plus, il peut être combiné avec de nombreux autres investissements immobiliers, ou même d’autres outils de défiscalisation comme le fait d’octroyer un don à des associations, financer des SPCI, employer des personnes à domicile, etc.
Pour vérifier la rentabilité d’un investissement Pinel, n’hésitez pas à recourir aux simulateurs en ligne. Ils sont totalement gratuits et ne vous engagent en rien. Sinon, vous pouvez aussi contacter un gestionnaire de patrimoine professionnel pour vous aider à analyser le marché. De cette manière, vous verrez immédiatement si la loi Pinel vous convient ou pas. Reposez-vous sur des données chiffrables avant de prendre votre décision finale !